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- Abr 13, 2023
La oportunidad de la vivienda
Vidal Llerenas
La inversión que el país pueda captar gracias a las políticas de relocalizacion se percibe como la gran área de oportunidad para generar crecimiento en los próximos años. Seguramente es una gran área de oportunidad que se puede potenciar dependiendo de las políticas que seamos capaces de desarrollar para su promoción. Sin embargo, existen otro motores económicos potenciales. Uno de ellos es la producción de vivienda. México pasó de producir alrededor de 300 mil viviendas al año a mediados de la década pasada alrededor de 180 mil en los años recientes. Existen buenas y malas razones que explican esta tendencia. Las buenas son el hecho de que se detuvo la tendencia a generar grandes desarrollos habitacionales en las áreas periféricas de la ciudad, sin provisión de transporte o servicios. Eso contribuyó a expandir las manchas urbanas y reducir el suelo agrícola y forestal. También se combatieron prácticas como las de otorgar créditos de vivienda con criterios clientelares o simplemente irregulares, lo que incrementó la cartera vencida. Se promovió, en cambio, la vivienda en áreas centrales o mejor provistas de servicios y transporte. El problema es que ahora se produce algo así como la mitad de las viviendas que antes, cuando evidentemente la demanda crece. Se eliminaron los subsidios a la producción se orientaron a la auto producción, lo que funciona bien para la zonas rurales, pero que no resuelve el problema y que ,sin asistencia técnica, lo agrava en las urbanas. El punto, es que una vez que se ha corregido la política equivocada de expandir las ciudades, se requiere de un programa para que la vivienda se detone en el interior de las mismas y en dónde exista transporte. Esa, la producción masiva de vivienda puede ser un muy buen motor economico.
El primer problema a resolver la disponibilidad de tierra para ser reciclada para vivienda en áreas centrales. Otros problemas son la reglamentación y los mecanismos de financiamiento para obras de mitigación y de regeneración urbana. Las plusvalías de los proyectos deben de ser parcialmente capturadas por la autoridad, en esquemas que garanticen la rentabilidad de los proyectos, para financiar los nuevos servicios que se requieren, pero ademas las inversiones en movilidad y espacio público de la zona. Los esquemas deben generar incentivos y obligaciones a los desarrolladores para que una parte de la vivienda nueva sea asequible al trabajador, el cuál podrá tener también un mejor acceso a crédito con la creación de esquemas específicos para los nuevos proyectos, pero también de manera natural al tener acceso a propiedad en un área céntrica, que por tanto no va a perder valor.
El objetivo tiene que ser generar distritos que aprovechen espacios sub utilizados en áreas centrales, o bien conectadas al transporte, para producir vivienda de diversas características, acompañada de otros usos, como oficinas y servicios como los educativos y comerciales, así como mejor espacio público y transporte, de tal forma que las personas puedan realizar buena parte de sus actividades en la zona. La compra de tierra por parte de los gobiernos, la expropiaciones concertadas y otros incentivos, como el cobro del predial de acuerdo al uso potencial más rentable pueden ser utilizados para incrementar el suelo disponible para vivienda. Los residentes originales de los distritos deben de ser apoyados para también mejorar sus viviendas y negocios y poder participar así del desarrollo que se genere. El cumplimiento de este objetivo permitiría atajar un problema público importante que es el de la pobreza pues, en México, más de 22 millones de personas enfrentan carencias de servicios públicos en vivienda y 11.4 millones de personas carecen de espacios de vivienda dignos.
Existen otros problemas a atacar. Uno es la discrecionalidad y, frecuéntenme, la irregularidad con la que las autoridades regulan la producción de vivienda, lo que genera sobre costos, retrasos y no permiten la adecuada planeación. Otra es la de ampliar las opciones de ahorro y crédito con las que se cuentan para atender a sectores de la población que cuentan con recursos para financiar una vivienda, pero no bajo los esquemas actuales, ya que combinan ingresos formales e informales, que no son reconocidos, ni valorados adecuadamente por las instituciones de financiamiento, las públicas y las privadas. Para la población de más bajos ingresos se requiere de subsidios a la producción, con acuerdos transparentes con quien desarrolla vivienda, o incluso por medio de la oferta de vivienda producida por instituciones públicas encargadas de ofrecerla de manera directa a los beneficiarios. Producir más vivienda tiene que ser un objetivo para los próximos gobiernos, porque es un detonador del crecimiento, porque hacerlo de manera ordenada puede mejorar la calidad de vida de todos, porque permite forjar un patrimonio y, sobre todo, porque es un derecho de las personas contar con una vivienda digna.
