La vivienda como motor de la economía

La vivienda fue, hasta hace poco, motor de crecimiento económico. La construcción de vivienda generó alrededor del 16% del PIB hasta hace una década y equivalente a alrededor de 2 millones 600 mil empleos, pero ahora apenas si supera los dos millones. Es una industria con gran potencial que se encuentra estancada y que, hoy, es un motor económico que nos falta.

Además, el estancamiento de la industria es particularmente problemático pues se estima que año con año 90 mil familias se suman a la irregularidad en el uso de suelo. Hoy nuestras ciudades crecen casi 2.5 veces más rápido que la población que las habita.

Como parte de este escenario, el financiamiento a la vivienda no crece; peor aún, se ha concentrado en sectores de ingresos altos y medios. Producimos menos vivienda, pero, sobre todo, producimos menos vivienda popular. Las razones son varias, el Covid una de ellas por supuesto, pero también el resultado de una política diseñada para resolver los excesos de los años anteriores.

En las primeras décadas del siglo se llevó a cabo una política para facilitar la construcción y el financiamiento de vivienda de manera masiva, principalmente popular, pero no solamente. El número de viviendas construidas fue importante, pero se ocasionaron problemas serios porque se generó un fenómeno de vivienda abandonada en lugares en los que los desarrollos no eran viables por su lejanía y falta de transporte y servicios, además de la expansión de las manchas urbanas en perjuicio de áreas naturales o de uso agrícola.

Este gobierno cambió las políticas para desincentivar la expansión de las ciudades y enfocar los subsidios a la auto construcción y mejoramiento de vivienda. Eso surge de un diagnóstico de que la mayor parte de la vivienda es en realidad auto construida, por lo que no se puede dejar a ese sector sin atender, aunque tendría que ser acompañada de asistencia técnica. Además, se ha tratado de resolver el grave problema social que representa la vivienda abandonada.

El tema es que, como resultado, se redujo la producción y el financiamiento de vivienda, especialmente la popular o la asequible al trabajador. Existen, y se han desarrollado, políticas para promover el crecimiento interior en las ciudades, a fin de que la vivienda esté en zonas donde la movilidad es sencilla y donde ya se tiene la mayoría de los servicios, pero el avance es lento.

Se necesitan instrumentos más poderosos para facilitar el suelo en lugares centrales y combinar la vivienda popular con la residencial, a fin de construir nuevas centralidades en las que las personas puedan desarrollar la mayoría de sus actividades en un entorno cercano, a pie o en bicicleta, para construir vivienda donde existe o se pueden desarrollar sistemas de transporte masivos y dotarla de ecotecnias como la captura de agua y paneles solares.

Para lograr producir de manera masiva vivienda accesible, con servicios adecuados, bien ubicada, existen varios instrumentos de política. Uno es desarrollar distritos, preferentemente en áreas interiores de las ciudades o cercanos a sistemas masivos de transporte, que se pueden regenerar y dotar de mejores servicios y espacios públicos para facilitar, por medio de cambios en los usos de suelo que permitan redensificar, la construcción de vivienda, tanto residencial, como popular, en diferentes modalidades.

Parte del financiamiento de las mejoras necesarias pueden venir precisamente de la plusvalía que se va a generar por la regeneración urbana y las nuevas densidades de los predios, pero también por ingresos futuros de predial. Será necesario promover este tipo de distritos en los lugares cercanos a los desarrollos industriales que se están consolidando de manera muy acelerada como parte de las inversiones relacionadas con las tendencias de acercamiento o nearshoring, para que la vivienda sea cercana al lugar de trabajo, en un entorno adecuado, lo que permita aprovechar la oferta laboral sin generar problemas de asentamientos urbanos inadecuados.

Es necesario que instrumentos de fomento a la vivienda, que se han dejado a un lado, como los subsidios a la producción de vivienda nueva o esquemas de fondos de garantías de la banca de desarrollo a financiadores de vivienda para bajar los costos financieros, regresen, pero bajo esquemas que faciliten la producción de vivienda en las condiciones mencionadas.

También la banca, con hipotecas verdes e incluyentes, que no se limiten a los materiales de la construcción, pero fundamentalmente a la adecuada ubicación de la vivienda y a extender las oportunidades de financiamiento a más sectores. Así, además de avanzar en garantizar el derecho a la vivienda, esta industria podría regresar a ser un motor de la economía.

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